Thị trường BĐS quý III/2026: giao dịch giảm, tồn kho tăng

Quý III/2026, cả nước ghi nhận khoảng 92.004 giao dịch bất động sản thành công, chỉ bằng 92% quý trước, trong khi lượng hàng tồn kho tăng lên khoảng 51.950 căn, lô nền. Nói ngắn gọn: thanh khoản đang chậm lại ở hầu hết phân khúc, giá thứ cấp nhích xuống nhưng mặt bằng giá ở đô thị lớn vẫn cao. Bài này tách từng con số để người mua ở thực và nhà đầu tư biết mình đang đứng ở đâu.

Những con số chính thức của quý III/2026

Số liệu do Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh công bố và được VOV tổng hợp ngày 20/10/2026. Trong tổng số 92.004 giao dịch, phần lớn vẫn là đất nền:

Điểm đáng chú ý là mảng nhà ở (chung cư và nhà riêng lẻ) giảm mạnh hơn đất nền. Nhóm sản phẩm này thường gắn với vay ngân hàng, nên khi điều kiện vay chặt hơn thì sức mua co lại trước tiên.

Về tồn kho, con số 51.950 căn, lô nền được tổng hợp từ báo cáo của 27/34 địa phương, tức là chưa đủ toàn bộ cả nước. Báo Đấu thầu dẫn phát biểu tại phiên họp thứ nhất của Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản sáng 13/10 cho biết tồn kho có xu hướng tăng so với quý trước. Cùng phiên họp, cả nước được ghi nhận có 2.221 dự án bất động sản với tổng vốn đầu tư khoảng 6,87 triệu tỷ đồng.

Giá đi theo hướng nào ở từng phân khúc

Bộ Xây dựng không công bố mức giá cụ thể theo mét vuông, nhưng mô tả xu hướng khá rõ:

• Căn hộ chung cư: giảm nhẹ, song mặt bằng vẫn cao tại các đô thị lớn vì chi phí xây dựng và chi phí vốn tăng.
• Biệt thự, nhà liền kề trong dự án: một số khu vực giảm nhẹ, thanh khoản chậm.
• Đất nền thứ cấp: tiếp tục giảm giá, thanh khoản suy giảm.
• Bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng: một số dự án điều chỉnh giá nhẹ nhưng giao dịch vẫn thấp, phục hồi chậm và phân hóa theo địa phương.

Như vậy "giá giảm" ở đây chủ yếu là giá trên thị trường thứ cấp, nơi người bán là nhà đầu tư cá nhân cần dòng tiền. Giá sơ cấp do chủ đầu tư đưa ra ít khi giảm danh nghĩa, thay vào đó thường xuất hiện dưới dạng chiết khấu, giãn tiến độ thanh toán hoặc hỗ trợ lãi suất.

Hà Nội: nguồn cung mới và lượng bán đều giảm

Số liệu từ Savills Việt Nam cho thấy trong quý III/2026, Hà Nội bán được khoảng 3.800 căn hộ, giảm 26% theo quý và 48% so với cùng kỳ. Nguồn cung căn hộ mới khoảng 3.100 căn, giảm 42% theo quý. Một khảo sát của Batdongsan.com với 530 môi giới ghi nhận 48% người được hỏi thấy lượng giao dịch giảm trên một nửa so với quý trước. Đây là số liệu của doanh nghiệp tư vấn và sàn tin rao, nên nên xem như tín hiệu bổ sung bên cạnh số liệu của Bộ.

Vì sao sức mua yếu đi

Theo phân tích của Bộ Xây dựng, bất động sản thuộc nhóm lĩnh vực được Ngân hàng Nhà nước kiểm soát chặt tín dụng: yêu cầu cao về tài sản bảo đảm, năng lực tài chính, pháp lý và khả năng trả nợ. Lãi suất cao, hạn mức vay thấp và yêu cầu chứng minh thu nhập khiến nhiều người mua phải hoãn quyết định. Đến 31/8/2026, dư nợ tín dụng bất động sản đạt khoảng 5,21 triệu tỷ đồng, tăng 9,49% so với cuối năm 2025.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cảnh báo sức mua giảm khiến doanh nghiệp bị chôn vốn, thiếu dòng tiền, trong khi vẫn phải gánh chi phí lãi vay cho lượng hàng tồn. Nếu kéo dài, áp lực này có thể lan sang các tổ chức tín dụng. Đó cũng là lý do Chính phủ yêu cầu Bộ Xây dựng báo cáo tổng thể thị trường trong tháng 11/2026.

Nhà ở xã hội: tiến độ khá hơn phân khúc thương mại

Trái với bức tranh trầm lắng của nhà ở thương mại, mảng nhà ở xã hội có tiến độ tương đối đều. Chín tháng đầu năm 2026 hoàn thành 46.962 căn, khoảng 48% chỉ tiêu năm (hơn 97.000 căn). Lũy kế có 947 dự án với quy mô 910.933 căn đã hoàn thành, đang triển khai hoặc được chấp thuận chủ trương, tương đương khoảng 91% mục tiêu một triệu căn. Gói tín dụng ưu đãi được mở rộng lên hơn 153.000 tỷ đồng, nhưng giải ngân đến cuối tháng 8 mới khoảng 17.500 tỷ đồng.

Khoảng cách giữa quy mô gói vay và số tiền thực sự giải ngân cho thấy nút thắt vẫn nằm ở khâu hồ sơ, điều kiện người mua và tiến độ dự án, chứ không phải thiếu vốn.

Người mua ở thực nên đọc những số liệu này thế nào

Thanh khoản thấp và tồn kho tăng thường có lợi cho bên mua về khả năng thương lượng. Tuy vậy, giá ở đô thị lớn vẫn neo cao, nên "chờ giá giảm sâu" chưa chắc là chiến lược tốt. Một vài gợi ý thực tế:

1. Ưu tiên hàng thứ cấp có pháp lý sạch. Đây là phân khúc giá đang mềm nhất, người bán cần tiền có xu hướng chấp nhận thương lượng. Có thể tham khảo thêm cách đàm phán giá khi mua nhà đất thổ cư để chuẩn bị trước buổi gặp chủ nhà.
2. Với dự án mới, so sánh tổng chi phí chứ không chỉ giá niêm yết. Chiết khấu thanh toán nhanh, hỗ trợ lãi suất có thời hạn và phí quản lý đều ảnh hưởng đến số tiền thực trả.
3. Tính trước kịch bản lãi suất thả nổi. Khi tín dụng còn bị kiểm soát, lãi suất sau ưu đãi là biến số lớn nhất. Bài so sánh vay mua nhà hay thuê nhà năm 2026 có khung tính hữu ích cho bước này.
4. Thận trọng với đất nền vùng ven xa trung tâm. Đây là nhóm giảm giá và giảm thanh khoản rõ nhất, chỉ phù hợp với người có vốn tự có và chấp nhận giữ dài.

Nhà đầu tư cần chú ý tín hiệu nào trong quý IV

Báo cáo tổng thể của Bộ Xây dựng gửi Thủ tướng trong tháng 11 sẽ là mốc đáng theo dõi, vì nó bao gồm nguồn cung, giá, giao dịch và tồn kho theo từng phân khúc, địa bàn, kèm kịch bản xử lý rủi ro. Bên cạnh đó, nên quan sát ba chỉ báo: tốc độ tăng dư nợ tín dụng bất động sản những tháng cuối năm, tỷ lệ hấp thụ ở các dự án mở bán dịp cuối năm, và diễn biến giá thứ cấp ở các khu vực từng tăng nóng.

Trong bối cảnh tiền vay đắt và thanh khoản thấp, chiến lược lướt sóng ngắn hạn gần như mất lợi thế. Nhóm sản phẩm có pháp lý rõ ràng, hạ tầng đã hoàn thiện và khả năng khai thác cho thuê ổn định đang được người mua ưu tiên, đúng như nhận định trong báo cáo của Bộ Xây dựng.